In einem Rechtsstreit zwischen Vater und Sohn musste der Sohn feststellen, dass er sein Wohnrecht nur dann geltend machen kann, wenn dieses hinreichend genau bezeichnet ist. Ist die Bezeichnung zu ungenau und weicht von der baulichen Situation im Haus ab, ist das Wohnrecht insgesamt nicht wirksam bestellt. Sein mit der Klage geltend gemachter Räumungsanspruch wurde vom Pfälzischen Oberlandesgericht abgelehnt.
Der Sohn wollte die Räumung einer Wohnung im Anwesen seines Vaters im Landkreis Kaiserslautern erreichen. Er berief sich hierzu auf ein zwischen seiner Mutter und seinem Vater im Jahr 1994 zu seinen Gunsten vereinbartes Wohnrecht. Dieses sodann im Grundbuch eingetragene Wohnrecht umfasste ausdrücklich „die alleinige ausschließliche Benutzung der abgeschlossenen Wohnung im Dachgeschoss“. Tatsächlich handelt es sich bei dem Anwesen um ein Einfamilienhaus mit Erdgeschoss, Obergeschoss und einem Kellergeschoss mit Einliegerwohnung. Nachdem die Mutter als Zeugin vor dem Landgericht erläuterte, nach ihrem Verständnis habe sich die Wohnung im Dachgeschoss auf alles bezogen, was zu dem damaligen Zuhause des Sohnes „unter dem Dach“ gehört habe, hat das Landgericht den Vater aufgrund dieser durch Auslegung zu berücksichtigenden Vorstellung bei Vertragsschluss zur Räumung der abgeschlossenen Wohnung in Erd- und Obergeschoss/Dachgeschoss verurteilt. Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Vaters hat der 4. Zivilsenat des Pfälzischen Oberlandesgerichts das Urteil des Landgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat der Senat ausgeführt, ein dingliches Wohnrecht sei bereits im Jahre 1994 nicht wirksam bestellt worden. Das sachenrechtliche Bestimmtheitsgebot erfordere, dass der Gebäudeteil, an dem das Wohnrecht bestellt wird, in der Eintragung detailliert beschrieben werde. Anzugeben seien die Lage der Räume, bei mehreren Stockwerken auch das Geschoss, sodass jeder Dritte ohne Weiteres feststellen könne, welche Räume gemeint seien. In dem konkreten Einfamilienhaus sei eine „abgeschlossene Wohnung im Dachgeschoss“ nicht vorhanden. Das Obergeschoss selbst sei nicht abgeschlossen und bilde aufgrund der baulichen Ausgestaltung erst gemeinsam mit dem Erdgeschoss eine Wohneinheit. Die in der Vereinbarung erfolgte Bezeichnung als „Dachgeschoss“ umfasse bereits sprachlich nicht die aus Erd- und Obergeschoss bestehende Wohneinheit. Die Erklärung der Zeugin könne nicht berücksichtigt werden, da ihre Vorstellung bei Vertragsschluss nicht wie gefordert für jedermann ohne Weiteres erkennbar sei. Diese Anforderung schließe es aus, nachzuforschen, was die Familie mit der Eintragung bezweckt habe.
Der Senat hat die Revision gegen das Urteil nicht zugelassen.
Verfahrensgang:
Landgericht Kaiserslautern, Urteil vom 16.11.2023, 3 O 196/21
Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken, Urteil vom 15.01.2026, 4 U 121/23
Maßgebliche Vorschriften:
§ 1093 Abs. 1 S. 1 BGB:
Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.
§ 873 Abs. 1 BGB:
Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
§ 874 BGB:
Bei der Eintragung eines Rechts, mit dem ein Grundstück belastet wird, kann zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Rechts auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt. Einer Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung steht die Bezugnahme auf die bisherige Eintragung nach § 44 Absatz 3 Satz 2 der Grundbuchordnung gleich.